재개발로 인해 오랫동안 운영해온 가게를 떠나야 하는 상황이 발생하면 가장 먼저 걱정되는 것은 생계입니다. 상가 임차인이나 자영업자 입장에서 보면 매출 기반이 한순간에 사라지는 것이고, 생활비와 인건비, 고정비는 그대로 남기 때문입니다. 이럴 때 기대할 수 있는 것이 바로 영업손실보상입니다. 하지만 막상 받아본 보상금이 현실과 너무 동떨어져 있다면, 어떻게 대응할 수 있을까요?

영업손실보상이란 무엇인가

재개발이나 재건축 등 도시정비사업으로 인해 자영업자가 영업을 중단하게 되는 경우, 이에 대한 손실을 금전적으로 보전해주는 제도가 바로 영업손실보상입니다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제77조에 근거하며, 사업시행인가 당시 해당 지역에서 실제로 영업을 하고 있었던 사업자라면 보상 대상이 될 수 있습니다. 일반적으로는 사업자등록을 통해 영업이 확인되고, 일정 기간 이상의 영업 실적이 있으면 대상에 포함됩니다.

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보상금은 어떻게 산정되나

보상금은 통상 최근 3년간의 세무 신고 자료, 즉 매출·순이익 자료를 기준으로 계산됩니다. 여기에 인건비, 임대료 등 고정비용과 영업이 중단되는 기간을 반영해 손실을 산정합니다. 그러나 문제는 이 산정 방식이 실제 손실을 제대로 반영하지 못한다는 점입니다. 특히 현금 거래가 많은 업종의 경우, 세무상 매출이 실제보다 낮게 신고되어 있을 수 있고, 그 결과 보상금도 축소되는 것입니다. 또한 일시적 매출 증가나 코로나19로 인한 일시적 감소 등의 특수 사정이 감안되지 않아 불합리한 결과가 나오기도 합니다.

보상금이 적게 나왔을 때 할 수 있는 일

이처럼 기대보다 보상금이 적게 책정되었을 때는 단순히 받아들이기보다는 적극적으로 증액을 시도해야 합니다. 가장 먼저 해야 할 일은 실제 영업 규모와 손실을 입증할 수 있는 자료를 준비하는 것입니다. 신용카드 매출자료, POS 데이터, 임대차계약서, 직원 급여명세서, 전기료·수도료 등의 고정비용 내역이 이에 해당합니다. 수기 장부나 거래처와의 계약서, 장기간 거래 내역도 실제 영업의 연속성을 보여주는 중요한 자료입니다.

전문가 조력을 통한 평가 오류 지적

보상금 산정은 감정평가사의 평가서를 바탕으로 이뤄지는데, 이 평가서가 실제 상황과 동떨어져 있거나 형식적으로 작성된 경우가 많습니다. 상권 특성이나 업종 특수성, 고객 충성도, 유동인구 등에 대한 고려 없이 단순 평균치로 보상금이 매겨지면 현실과는 괴리감이 클 수밖에 없습니다. 이럴 때는 보상 전문 변호사나 감정평가사에게 상담을 받아, 평가서 자체의 오류나 기준의 부적절함을 지적하는 방식으로 대응하는 것이 효과적입니다.

수용재결과 소송이라는 방법도 있다

사업시행자와 보상금 협의가 결렬된다면, 토지수용위원회에 수용재결을 신청하거나 행정소송을 제기할 수 있습니다. 수용재결은 공적 기구가 보상금의 적정성을 판단하는 절차로, 적정 보상이 이뤄지지 않았다는 주장을 입증해야 하므로 법률적 지식이 필요합니다. 현실적으로는 이 과정이 복잡하고 준비해야 할 서류가 많기 때문에 전문가의 조력을 받는 것이 필수적이라 할 수 있습니다. 재결 후에도 불복이 가능하며, 그 경우 행정심판이나 행정소송으로 이어질 수 있습니다.

합의서 서명 전 반드시 검토 필요

영업손실보상 합의서를 사업시행자가 제시하는 경우, 무조건 서명하는 것은 매우 위험합니다. 한 번 서명하면 그 내용을 철회하거나 추가 보상을 요구하기 어렵기 때문입니다. 따라서 합의서 내용을 꼼꼼히 살펴보고, 해당 금액이 현실적인지, 실제 손실에 근거한 산정인지 반드시 확인해야 합니다. 만약 신뢰하기 어려운 내용이거나 제시된 보상금이 터무니없이 적다면 절대 서두르지 말고 다시 협상하거나 법률적 검토를 거쳐야 합니다.

정당한 보상은 권리입니다

재개발이라는 흐름에 휩쓸려 자신의 권리를 포기해서는 안 됩니다. 나의 영업장은 단순한 가게가 아니라 오랜 시간 정성과 노력이 쌓여 만들어진 생계의 기반입니다. 그 가치를 제대로 인정받기 위해서는 반드시 목소리를 내야 하며, 자료와 논리를 갖춰 대응해야 합니다. 내가 할 수 있는 부분은 최대한 입증하고, 부족한 부분은 전문가의 도움을 받아 보완해 나간다면, 보상금 증액은 결코 불가능한 일이 아닙니다.