안녕하세요, 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.

부동산 분쟁, 그중에서도 복잡한 이해관계가 얽힌 재건축 사안은 단순한 법률 지식만으로는 해결하기 어려운 특수성이 존재합니다. 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 의뢰인이 직면한 난해한 법적 쟁점을 명쾌하게 분석하여, 실질적인 권리 구제를 위한 최적의 법률 솔루션을 제공하고 있습니다. 오늘은 재건축 사업 진행 과정에서 필연적으로 발생하는 **'매도청구소송'**의 핵심쟁점과 이에 대한 대응 방안을 함께 살펴보고자 합니다.

재건축 매도청구소송, 원하는 결과 이끌어내기 위해서는?

1. 재건축 사업에서 매도청구소송이 진행되는 이유

통상적으로 재건축 사업을 노후화된 주택을 철거하고 신규 주택을 공급하는 과정으로 이해하곤 합니다. 

실무적으로는 (1) 추진위원회 승인, (2) 조합설립인가, (3) 사업시행계획인가를 거쳐 (4) 관리처분계획인가에 이르면 사업의 8부 능선을 넘었다고 평가하는데요. 

관리처분계획인가는 종전 자산에 대한 권리를 신축 건축물에 대한 권리로 변환하는 확정적 행정 처분이기 때문입니다.

그러나 이 단계에서 재건축 조합은 사업 구역 내 부동산 소유권을 모두 확보해야 하는 과제에 문제에 직면하게 됩니다. 

재개발 사업이 토지등소유자의 의사와 무관하게 조합원이 되는 '강제가입제'를 채택한 것과 달리, 재건축 사업은 토지등소유자의 자유로운 의사에 기한 **'임의가입제'**를 원칙으로 합니다. 

이러한 구조적 차이로 인해 조합 설립에 동의하지 않거나 분양을 신청하지 않은 소유자가 발생할 수밖에 없으며, 조합은 사업의 원활한 진행을 위해 이들의 소유권을 확보해야만 합니다. 

이 과정에서 발생하는 법적 절차가 바로 **매도청구소송**이며, 이는 조합과 미동의자 간의 첨예한 법적 대립이 시작되는 지점이기도 합니다.

2. 매도청구소송이 적법하기 위해서는 엄격한 요건을 충족해야 

조합이 매도청구권을 행사하여 소유권을 확보하기 위해서는 '도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)'이 규정하는 엄격한 절차적 요건을 준수해야 합니다. 

특히 법원은 매도청구소송의 제소 기간을 제척기간으로 해석하고 있어, 단 하루라도 기한을 도과할 경우 소송 자체가 부적법 각하될 수 있습니다. 

따라서 대상별로 상이한 법정 기한을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

우선 조합 설립 미동의자의 경우, 도시정비법 제64조에 의거하여 조합은 사업시행계획인가 고시일로부터 30일 이내에 동의 여부를 묻는 최고서를 발송해야 합니다. 

상대방이 최고 수령일로부터 2개월 내에 회답하지 않을 경우, 조합은 그 기간 만료일로부터 2개월 이내에 매도청구소송을 제기해야 합니다. 

반면, **분양 미신청자(현금청산자)**에 대해서는 도시정비법 제73조가 적용됩니다. 관리처분계획인가 고시일 다음 날로부터 90일 이내에 손실보상 협의를 진행해야 하며, 협의 불성립 시 그 기간 만료일로부터 60일 이내에 수용재결 신청 또는 매도청구소송을 제기해야 합니다. 이처럼 복잡한 법정 기한을 놓치지 않고 적시에 대응하는 것이 승소의 전제 조건이라 할 수 있습니다.

3. 개발이익이 반영된 정당한 매매대금 산정의 중요성

매도청구소송의 핵심 쟁점은 결국 **매매대금의 산정**으로 귀결됩니다. 조합 측의 청구에 별다른 법적하자가 없다면 현금청산자 입장에서는 적정 매매대금을 지급하라는 판결을 받는 것이  가장 중요합니다. 

조합 측은 사업 비용 절감을 위해 보상액을 낮추려 하고, 피고(소유자) 측은 정당한 재산권 보장을 위해 최대한의 금액을 인정받으려 하기 때문에, 감정평가액을 둘러싼 치열한 법리 공방은 불가피합니다.

여기서 주목해야 할 점은 재건축 매도청구 시 매매대금은 **개발이익이 포함된 시가**를 기준으로 산정되어야 한다는 대법원 판례의 태도입니다. 

단순히 인근의 거래 사례만을 기준으로 하는 것이 아니라, 재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 감정평가액에 반영되어야 한다는 것입니다. 

따라서 피고 입장에서는 본인의 부동산 가치가 저평가되지 않도록 감정평가 절차에서부터 적극적으로 의견을 개진하고, 개발이익이 충분히 반영된 감정 결과를 도출해내는 것이 소송의 승패를 가르는 핵심 전략이 됩니다. 

이를 위해서는 감정평가에 대한 전문적인 지식과 관련 사건에 승소 사례를 보유한 법률 대리인의 조력이 필수적입니다.

4. 재건축 전문 변호사의 도움을 받으세요. 

재건축 매도청구소송은 도시정비법의 복잡한 절차적 규정과 감정평가라는 기술적 영역이 혼재된 매우 난이도가 높은 소송입니다. 조합 측의 절차적 하자를 찾아내어 방어권을 행사하거나, 감정평가 과정에서 유리한 요소를 부각해 정당한 보상금을 확보하는 일은 일반인이 독자적으로 수행하기에는 한계가 명확합니다. 자칫 안일하게 대응하다가는 재산권에 막대한 손실을 입을 수 있음을 유념해야 합니다.

저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 재건축·재개발 분쟁을 성공적으로 이끈 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 

현재 매도청구소송의 피고가 되었거나, 복잡한 정비사업 관련 분쟁으로 법적 대응이 필요하신 상황이라면, 관련 분야에 탁월한 전문성을 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하여 귀하의 소중한 재산권을 확실하게 지켜내시길 바랍니다.