안녕하세요. 복잡하게 얽힌 도시정비사업의 법률적 난제를 명쾌하게 풀어드리는 제이씨엘파트너스 재개발재건축변호사닷컴입니다. 

재개발이나 재건축 사업이 진행 중인 지역의 부동산을 취득하는 것은 많은 분에게 큰 기회로 다가오지만, 그 과정에는 일반적인 부동산 거래와는 다른 법적 위험이 도사리고 있습니다. 특히 조합설립인가 이후 소유권이 이전되었을 때 원칙적으로는 양수인이 조합원의 지위를 승계받아 권리와 의무를 취득하는 것이 맞지만, '투기과열지구'라는 변수가 개입되면 상황은 180도 달라집니다. 

오늘은 자칫하면 내 소중한 자산이 현금청산의 대상이 될 수 있는 투기과열지구 내 조합원 지위 승계 문제에 대하여 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 

투기과열지구 재건축 조합원 지위 승계 가능할까

1. 투기과열지구 지정과 조합원 자격 상실의 위험성

투기과열지구의 재건축 조합원 지위 승계에 관한 문제 중 가장 먼저 주의 깊게 살펴보아야 할 부분은 바로 승계 시점입니다. 주택법 제63조 제1항에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서는 정비사업의 단계에 따라 조합원 지위 양도가 엄격히 제한됩니다. 

재건축 사업의 경우 조합설립인가 후부터, 재개발 사업은 관리처분계획 인가 후부터 해당 구역의 건축물이나 토지를 양수하더라도 그 양수인은 조합원이 될 수 없으며 현금청산대상자로 분류됩니다. 

여기서 '양수'의 범위는 단순히 사고파는 매매뿐만 아니라 증여를 포함하여 권리 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함합니다. 다만 상속이나 이혼으로 인한 소유권 이전의 경우에는 예외적으로 조합원 지위 승계가 가능하도록 길을 열어두고 있습니다. 

하지만 이러한 예외 사유가 아님에도 불구하고 단순히 투기과열지구 지정 사실을 간과하거나 법률 규정을 제대로 이해하지 못한 상태에서 부동산을 매수했다가 의도치 않게 조합원 자격을 얻지 못하고 현금청산자가 되어 막대한 경제적 손실을 보는 안타까운 사례가 많이  발생하고 있습니다.

2. 투기과열지구 조합원 지위 양도, 현금청산을 피하기 위해서는?

물론 관련 법은 투기 목적이 없는 선의의 피해자를 막기 위해 일정한 요건을 갖춘 경우에 한해 예외적으로 양수인의 조합원 자격 취득을 허용하고 있습니다. 실무상 가장 빈번하게 적용되는 대표적인 예외 사유는 양도인이 1세대 1주택자로서 도시정비법에 기재된 요건을 충족하는 경우입니다. 이는 조합원이 실제 거주지를 이전해야 하는 불가피한 사정이 있을 때 정비구역 내 부동산을 처분하는 데 어려움이 없도록 배려한 규정입니다. 

구체적으로는 양도인이 해당 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주했다는 사실이 입증되어야 합니다. 

이때 거주기간은 주민등록표를 기준으로 산정하되 소유자가 직접 거주하지 않았더라도 배우자나 직계존비속이 거주했다면 그 기간을 합산할 수 있습니다. 상속받은 주택이라면 피상속인의 소유 및 거주 기간도 합산이 가능합니다.

이처럼 복잡한 기간 계산과 요건 확인은 개인이 혼자 판단하기에는 무리가 따릅니다. 특히 1세대 1주택 판정 시 양도인이 다른 주택의 지분만을 소유하고 있더라도 이를 주택 수에 포함하여 1세대 1주택 혜택을 배제해야 한다는 것이 하급심 판례 의 태도이기 때문에, 더욱 세심한 검토가 필요합니다.

3. 조합원 지위 승계에 관해 판례는 엄격한 기준을 적용하고 있음

최근 법원은 조합원 지위 승계와 관련해 엄격한 판단 기준을 적용하고 있습니다. 만약 투기과열지구 내에서 조합원 지위 승계가 제한되는 증여나 매매 계약을 체결했다가 뒤늦게 이를 철회하거나 해제한다면 양도인의 조합원 지위는 회복될 수 있을까요? 

이에 대해 최근 한 하급심판례는 양수인이 이미 조합원 자격을 상실한 상태이고, 계약 해제의 소급효가 제3자의 권리를 해할 수 없다는 법리를 적용하여, 이미 상실된 양도인의 조합원 지위가 소급적으로 회복될 수 없다고 판단했습니다. 이는 한 번의 계약 실수가 돌이킬 수 없는 결과를 초래할 수 있다는 사실을 시사합니다. 또한 양도인이 공유자인 경우의에도 각별한 주의를 기울여야 합니다. 

투기과열지구 재건축 구역에서 공유자 중 일부만 소유 및 거주 기간 요건을 충족하고 다른 공유자는 충족하지 못한 경우, 설령 양수인이 공유자 전부로부터 지분을 모두 넘겨받더라도 요건을 충족한 공유자의 지분에 대해서만 조합원 지위가 승계된다는 것이 최근 대법원의 판결입니다. 

아울러 조합설립인가 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없거나 착공 후 3년 이상 준공되지 않는 등의 사유가 있을 때도 지위 양도가 가능하지만, 이 경우에도 양도인이 다물권자라면 양수인은 독자적인 조합원이 아닌 대표조합원 1인의 구성원으로 취급될 수 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다.

4. 불측의 손해를 예방하기 위한 전문가 조력의 필수성

지금까지 살펴본 바와 같이 재개발·재건축 사업의 조합원 지위 승계 문제는 투기과열지구 지정 여부, 소유 및 거주 기간, 계약의 시점, 공유 관계 등의 변수에 따라 결론이 완전히 달라질 수 있습니다. 특히 투기과열지구 해제 이전에 부동산을 양수하여 이미 현금청산 대상자가 되었다면, 사후적으로 투기과열지구가 해제된다고 하더라도 다시 조합원 지위를 취득할 수 없다는 것이 법제처와 법원의 확고한 입장입니다. 

이처럼 정비사업 관련 법령은 매우 복잡하고 해석의 여지가 다양하기 때문에, 관련 규정을 사전에 완벽하게 숙지하지 못하고 섣불리 계약을 체결했다가는 돌이킬 수 없는 재산상의 손해를 입게 됩니다. 따라서 투기과열지구 내 정비사업 구역의 물건을 거래하고자 할 때는 반드시 계약 단계 이전에 도시정비사업 분야에서 풍부한 경험과 전문적인 노하우를 보유한 법률 전문가의 조력을 받는 것 좋습니다.

복잡한 법의 미로 속에서 여러분의 소중한 재산권을 지키고 안전한 투자를 진행하고 싶으시다면, 언제든지 정비사업의 든든한 파트너 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 주시기 바랍니다. 

정확한 법률 분석으로 여러분의 권리를 끝까지 지켜드리겠습니다.