재개발, 재건축 현금청산 문제 대응방법은?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다. 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 법률 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다. 오늘은 재개발, 재건축 사업을 진행함에 있어서 가장 많이 문제가 되는 "현금청산"에 관해서 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

1. 재개발, 재건축 사업에서 "현금청산"이란?

재개발, 재건축 사업을 합쳐 '도시정비' 사업이라고 부르는데, 도시정비 사업에서 항상 이슈로 떠오르는 것이 바로 현금청산과 관련된 문제입니다. 도시정비사업은 낡은 주거단지를 새로운 주거단지로 바꾸는 절차입니다. 도시정비사업의 조합원들은 기존 주택을 허물고 새로운 주택을 분양받게 되는데요. 이 과정에서 막대한 수익이 발생하기도 하는데, 조합에 가입되지 않거나 분양신청을 하지 않은 사람들은 '현금청산자'로 분류가 됩니다. 

현금청산자로 분류되면 기존 토지와 건축물에 대한 보상만 받을 수 있기 때문에, 재개발, 재건축 사업으로 인해 발생하는 입주권이나 수익은 전혀 받지 못하게 됩니다. 이 때문에 현금청산자가 되는지 여부는 재개발, 재건축 사업을 진행하는 과정에서 첨예한 이슈로 떠오르게 됩니다.

2. 현금청산자로 분류가 되는 경우는?

그렇다면 도시정비사업에서 현금청산자로 분류가 되는 경우는 언제일까요? 도시정비사업 진행 과정에서 현금청산 이슈는 총 세 단계에 걸쳐서 문제가 되는데요. 첫번째로는 조합설립에 동의하지 않은 자는 현금청산자로 분류가 됩니다. 다만, 이는 임의가입제 형식을 취하고 있는 재건축 사업의 경우에서만 그렇고, 강제가입제 형식을 취하고 있는 재개발 사업에서는 해당사항이 없습니다. 

두번째로는 사업시행계획인가 단계에서 분양신청을 하지 않은자는 현금청산자로 분류가 됩니다. 조합에 가입되어 있더라도 사업시행계획인가 단계에서 분양신청을 하지 않게되면 현금청산자가 되는 것입니다. 

세번째로는 관리처분계획인가 단계에서 분양계약을 체결하지 않은 경우입니다. 사업시행계획인가 이후 관리처분계획인가 단계에 이르기까지 상당한 시간이 소요되는데 그 기간동안 부동산 가격 변동으로 인해 분양계약을 체결하지 않는 경우가 있습니다. 

3. 재개발, 재건축 현금청산자 대응방법은?

재개발, 재건축 사업에서 현금청산자로 분류되는 이유는 여러가지가 있을 수 있습니다. 그런데 현금청산자에 해당하는지 여부는 일차적으로 '조합원 지위'를 보유하고 있는지와 밀접한 관련이 있습니다. 투자목적으로 재개발, 재건축 사업에 이른바 '지분쪼개기' 형식으로 투자를 하였다가 현금청산자로 분류가 되어 수익은커녕 손해만 보는 경우가 매우 많습니다. 

이러한 경우에는 조합원지위확인소송, 인가취소소송을 통해 조합원 지휘가 존재한다는 사실을 입증해 현금청산자에 해당하지 않는다는 사실을 밝혀낼 필요가 있습니다. 이와 달리 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 자발적으로 현금청산자가 된 경우에는 '정당한 보상'이 가장 중요한 문제로 떠오르게 됩니다. 재개발, 재건축 조합은 분양신청을 하지 않는 자 등에 대하여 보통 매도청구소송을 진행하는데, 해당 소송에서 매매가액이 얼마인지가 주된 쟁점이 됩니다. 

이 경우 현금청산자의 입장에서 정당한 가격을 보상 받기 위해서는 법원 감정평가에 적극적으로 대응하여야만 합니다. 매도청구소송을 진행하는 조합은 어떻게든 매매 가격을 낮게 책정하려고 하는데, 적절한 법적 대응을 하지 않으면 헐값에 소중한 내 재산을 빼앗기는 결과가 초래할 수 있습니다. 

4. 복잡하고 어려운 재개발/재건축 분쟁, 전문 변호사의 도움을 받으세요. 

매도청구소송 등 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁을 적절하게 해결하기 위해서는 조합정관, 도시정비법 등 관계 법령, 관련 판례에 대한 깊이 있는 이해가 선행되어야 합니다. 도시정비사업은 조합, 조합원, 현금청산자, 공공기관, 시행사, 정비업체 등 다양한 이해관계가 상충하기 때문에 사업 전반에 대한 포괄적인 이해도 선행되어야만 합니다.

특히나 현금청산자로 분류된 경우 적절한 대응을 하지 않으면 재개발, 재건축 사업을 통해 이익은 커녕 막대한 손해만 보게될 수 있습니다. 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁에 휘말렸을 경우 전문 변호사의 도움이 필수입니다. 

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 재개발, 재건축과 관련된 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다. 현금청산 등의 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.