재개발 상가 소유, 상가와 아파트 모두 분양받을 수 있을까요

토지면적과 권리가액, 관리처분계획 기준까지 확인해야 하는 이유

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 재개발구역 안에 상가를 가지고 있다면 새로 지어지는 상가만 받을 수 있는지, 아파트까지 신청할 수 있는지 궁금하실 수 있습니다. 재개발 상가 소유자라고 해서 기존 건축물이 상가라는 이유만으로 주택 분양에서 바로 제외되는 구조는 아닙니다.

다만 토지면적이나 권리가액, 해당 지역 조례와 관리처분계획에서 정한 기준을 충족해야 아파트 분양대상자로 인정될 수 있습니다. 상가와 아파트를 모두 원하신다면 권리가액이 어떻게 배분되는지도 별도로 따져봐야 하는데요, 오늘은 그 판단 기준을 순서대로 정리해 드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.재개발 상가 소유자도 아파트 분양을 받을 수 있나요 02.재개발 상가아파트 분양, 둘 다 받을 수도 있을까요 03.재개발 상가 소유자의 권리가액은 어떻게 확인할까요 04.재개발 상가아파트 분양신청은 언제 확인해야 할까요

재개발 상가 소유자도 아파트 분양을 받을 수 있나요

재개발에서는 상가 소유자도 일정한 요건을 갖추면 공동주택을 분양받을 수 있습니다. 재건축과 달리 재개발은 종전 건축물이 상가라는 사정만으로 새 아파트 공급 대상에서 당연히 제외되는 것은 아니기 때문입니다.

다만 구체적인 공동주택 분양대상 기준은 시·도 조례까지 확인해야 합니다. 예를 들어 서울시 조례는 종전 주택 소유자 외에도 종전토지 총면적이 90㎡ 이상인 사람이나, 권리가액이 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 사람을 일정한 요건 아래 분양대상자로 규정하고 있습니다.

따라서 상가를 가지고 있다는 사실만 볼 것이 아니라 토지와 건물의 소유관계, 대지지분, 권리가액을 확인해야 합니다. 등기부등본과 건축물대장, 토지대장, 조합의 분양신청 안내자료가 기본적으로 검토해야 할 자료입니다.

재개발 상가아파트 분양, 둘 다 받을 수도 있을까요

재개발 상가아파트 분양은 요건을 충족한다면 상가 소유자가 공동주택을 신청하면서 잔여 권리가액을 기준으로 상가 공급까지 검토할 여지가 있습니다. 하지만 기존 상가 하나를 가지고 있었다는 이유만으로 새 상가와 아파트가 각각 하나씩 자동 배정되는 것은 아닙니다.

상가 공급에서는 종전 건축물의 용도와 사업자등록 여부, 권리가액, 새로 공급되는 상가의 최소 분양단위규모 등이 고려될 수 있습니다. 서울시의 경우 공동주택을 분양받았다면 그 분양가격을 제외한 권리가액을 토대로 상가 공급순위를 판단하도록 규정하고 있습니다.

결국 종전자산의 권리가액이 어느 정도인지가 상당히 중요합니다. 아파트 분양가격을 반영하고도 상가 공급기준을 충족할 만큼 권리가 남는지, 조합 정관과 관리처분계획에서 어떤 공급기준을 두고 있는지 함께 살펴야 합니다.

재개발 상가 소유자의 권리가액은 어떻게 확인할까요

재개발 상가 소유자의 분양 가능성을 판단할 때는 현재 상가의 매매가격보다 정비사업에서 인정되는 종전자산 평가와 권리가액을 확인해야 합니다. 실제 거래시세가 높다고 해서 동일한 금액이 그대로 분양기준에 적용되는 것은 아닙니다.

도시정비법상 관리처분계획에는 분양대상자가 종전에 보유한 토지와 건축물의 명세 및 평가금액 등이 반영되고, 일정한 방식의 감정평가를 거치게 됩니다. 따라서 예상만으로 아파트 또는 상가 분양 가능성을 판단하기보다는 조합이 제시한 종전자산평가와 권리가액 자료를 직접 확인해야 합니다.

특히 상가를 여러 사람이 공유하거나 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에는 분양대상자 판단이 더 복잡해질 수 있습니다. 이러한 경우에는 자료 검토와 함께 별도의 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

재개발 상가아파트 분양신청은 언제 확인해야 할까요

재개발 상가아파트 분양을 원한다면 분양신청기간 전에 자신이 어떤 분양대상에 해당하는지 확인하는 것이 좋습니다. 도시정비법상 분양을 원하는 토지등소유자는 정해진 분양신청기간에 사업시행자에게 신청해야 하며, 이후 관리처분계획은 그 신청 현황을 토대로 수립됩니다. 아래 순서대로 확인해 보시는 것을 권해 드립니다.

조합 안내문만 보고 임의로 신청하거나, 분양신청을 하지 않은 채 추후 변경할 생각을 하는 것은 주의해야 합니다. 관리처분계획이 수립된 뒤에는 처음 예상했던 것과 다른 결과가 나오더라도 이를 되돌리는 과정이 쉽지 않을 수 있습니다.

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