안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 상가임대차보호법과 관련한 분쟁 중 상가 건물주가 상가 재건축을 이유로 퇴거 요청을 했을 경우 어떻게 대처해야 하는지에 관한 문의가 많이 들어오고 있습니다.

영업을 잘하고 있는데 건물주가 갑갑하게 퇴거를 요청하면 임차인은 당황할 수밖에 없습니다. 권리금도 못 받고 쫓겨나게 될까 봐 걱정이 될 텐데요. 대부분의 임차인들은 건물주가 퇴거 요청을 하면 무조건 들어주어야 한다는 잘못된 생각을 갖고 임대인의 부당한 요구에 그대로 수긍하는 경우가 많습니다.

퇴거 요청을 받게 되면 임차인 입장에서는 주눅이 들 수밖에 없지만 이럴 때일수록 침착하게 대응하는 것이 좋습니다. 건물주의 퇴거 요청이 적법한지 검토를 하고, 본인의 권리를 지키기 위해서 어떻게 대응을 해야 하는 것인지 면밀하게 대응 방법을 모색할 필요가 있습니다.

1. 재건축 포장 퇴거 압박의 실상: 임차인이 무조건 나갈 필요가 없는 이유

상가 재건축을 이유로 한 퇴거 요청은 새 건물주가 철거 후 재건축을 목적으로 상가를 구입한 경우에 많이 발생하는 편입니다. 오래된 건물을 철거한 후 리모델링이나 재건축을 하면 임대수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있기 때문입니다.

건물주 입장에서는 리모델링 계획을 갖고 있는데 임차인들이 상가에서 영업 중이라면 계획에 차질이 생길 수밖에 없고, 임차인들이 나가지 않고 버티게 되면 임대인은 그만큼 손해를 보게 된다고 생각합니다.

건물 철거 후 재건축에도 상당한 시간이 걸리기 때문에 건물주는 어떻게든 절차를 빠르게 마무리하고 싶어 하므로 임차인에게 무리한 요구를 해서 퇴거 요청을 하고 때로는 고성이 오고 가기도 합니다.

하지만 영업을 시작하기 위해 막대한 인테리어 비용과 권리금을 투입한 임차인 입장에서는 건물주의 일방적인 요구에 응하기 어렵고, 이로 인해 극심한 갈등이 발생하게 됩니다.

2. 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호: 재건축 갱신거절이 인정되는 3가지 예외 요건

처음에는 서로 원만한 해결을 위해 노력하지만 합의가 이루어지지 않으면 결국 소송으로 진행되며, 건물주가 임차인을 상대로 명도소송을 진행하는 경우가 많습니다.

건물주가 명도소송을 제기하면 임차인은 큰 압박감을 느끼고 영업에도 지장을 받게 되지만, 이때 임차인이 강력한 방어선으로 사용할 수 있는 무기가 바로 상가임대차보호법입니다.

상가임대차보호법에서는 재건축을 이유로 한 임대인의 계약갱신 거절 사유를 극히 제한적인 다음의 3가지 경우로만 한정하여 인정하고 있습니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 임대인은 법이 정한 예외 요건을 완벽히 입증하지 못하는 한 임차인의 영업권을 보장해 주어야 하는 것이 원칙입니다.

법 정형 재건축 갱신거절 사유 3가지 요건:

1. 사전 구체적 고지: 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
2. 안전사고 우려: 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 (정밀안전진단 등 객관적 등급 필요)
3. 타 법령에 따른 철거: 도시 및 주거환경정비법 등 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

3. 건물주의 무리한 명도소송 제기 시 임차인의 기각 유도 및 증거 입증 방안

임대인과 임차인 사이에 권리금이나 이사비 보상 등에 대한 합의가 성립되지 않으면 결국 명도소송에서 임대인의 퇴거 요청이 적법한 것인지에 대한 사법부의 판단을 받게 됩니다.

명도소송에서는 임대인이 위 상가임대차보호법상의 예외 요건을 정확히 준수했는지가 가장 중요한 핵심 쟁점이 됩니다.

임대인의 주장 유형	임차인의 법리적 반박 및 실무 대응 방안
"새로 건물을 지어야 하니 나가라"	최초 계약 당시 구체적인 정비 계획(공사 기간, 도면 등)을 서면으로 고지받은 사실이 없음을 명시하여 임대인의 청구 사유를 무력화시킵니다.
"건물이 낡아서 위험하다"	단순히 건물이 외관상 오래되었다는 주장만으로는 부족하며, 실제 구조적 안전사고 위험(E등급 등)이 없다는 점을 감정 및 법원 재판 과정에서 객관적으로 반박합니다.

만약 임대인의 주장이 위 요건을 충족하지 못했다면 임대인의 퇴거 청구는 부적법한 것이 되며 재판부는 원고(임대인)의 명도 청구를 기각하게 됩니다. 따라서 소장을 받는 즉시 상대방 주장의 허점을 정밀하게 도려내는 서면 대응을 시작해야 합니다.

4. 권리금 및 영업권 방어를 위한 제이씨엘파트너스의 맞춤형 법률 솔루션

상가임대차보호법은 법을 정확히 알고 활용하는 임차인에게 엄청난 힘이 되어 줄 수 있습니다.

재건축 퇴거 분쟁은 단순히 매장에서 나가는 문제를 넘어 임차인의 생계와 직결된 중대한 사안이므로, 분쟁 초기 단계부터 상가임대차보호법 및 권리금 소송에 능통한 전문 변호사의 조력을 받는 것이 가장 효과적입니다.

저희 제이씨엘파트너스는 건물주의 퇴거 요청이 타당하지 않다는 사실을 치밀한 법리로 입증하여, 임대인의 무리한 명도 청구를 기각시킨 다수의 압도적인 성공 사례를 보유하고 있습니다.

무작정 소송에서 버티는 것뿐만 아니라, 철저한 법적 우위를 점한 상태에서 임대인으로부터 정당한 권리금 보상이나 상당한 수준의 퇴거 위로금을 이끌어내는 전략적 합의 대행까지 의뢰인의 상황에 맞춘 최적의 맞춤형 법률 서비스를 제공합니다.

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