재개발 종전자산평가, 옆 건물보다 낮게 나왔다면 확인할 것들

평가기준일과 비교자료로 대응 방법과 기한이 달라집니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 비슷한 위치와 면적의 옆 건물보다 내 종전자산평가액이 크게 낮게 나오면, 분담금까지 늘어나는 것은 아닌지 걱정이 앞설 수 있습니다. 하지만 재개발 종전자산평가에 대한 이의는 단순히 "시세보다 싸다"는 주장만으로는 해결되지 않습니다.

평가 기준일과 토지·건물의 조건, 비교 대상에 같은 기준이 적용됐는지를 자료로 보여줘야 하는데요. 특히 관리처분계획이 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 의견 제출부터 행정소송까지 대응 방법과 기한이 달라지므로, 통지서를 받은 시점부터 확인이 필요합니다.

핵심 안내 목차 01.종전자산평가액과 권리가액의 차이 02.비교할 평가 자료 확보 방법 03.평가기준일과 산정 방식 오류 확인 04.사업 단계별 이의제기와 소송 대응

종전자산평가액과 권리가액은 구분해야 합니다

통지서에 적힌 금액이 예상보다 낮으면, 그 액수가 곧 새 아파트를 받을 권리의 최종 가격이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 종전자산평가액은 조합원이 사업에 출자한 종전 토지와 건축물의 상대적 가치를 정한 금액입니다. 실무상 권리가액은 이 종전자산평가액에 사업의 비례율을 적용해 산정하는 경우가 많습니다.

따라서 내 평가액만 낮아졌는지, 사업 전체의 비례율이나 종후자산 추산액이 바뀐 것인지를 나누어 봐야 합니다. 추가분담금 역시 권리가액 하나만이 아니라 분양받을 자산의 추산액과 사업비 변동에 영향을 받습니다. 숫자 하나를 올리는 문제로 접근하기보다, 관리처분계획의 계산 구조부터 대조하는 것이 출발점입니다.

비교할 평가 자료부터 확보해야 합니다

조합에 전화해 "다시 평가해 달라"고 말하는 데 그치면 어떤 항목이 잘못됐는지 기록이 남지 않습니다. 먼저 아래 자료를 확보해 평가의 입력값과 비교 기준을 맞춰보는 편이 좋습니다.

옆 건물의 총액만 비교하면 면적이나 대지지분 차이를 놓칠 수 있습니다. 단위면적당 금액과 도로 접면, 토지 형상, 용도지역, 건물의 실제 이용상황을 같은 기준으로 대조해볼 필요가 있습니다. 자료 공개 범위가 문제 된다면 조합 정관과 도시정비법상 열람·복사 절차도 함께 확인해야 합니다.

평가기준일과 산정 방식의 오류를 살펴봐야 합니다

최근 주변 시세가 급등했는데 예전 가격이 반영됐다며 억울해하는 경우가 있습니다. 도시정비법상 종전자산 가격은 원칙적으로 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 합니다. 사업시행계획이 나중에 변경됐다는 사정만으로 평가 기준일이 당연히 새 고시일로 바뀌는 것은 아닙니다.

대법원도 특별한 사정이 없다면 최초 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 한 평가를 유지할 수 있다고 판단했습니다. 재개발사업에서는 시장·군수 등이 선정·계약한 2인 이상 감정평가법인 등의 평가액을 산술평균하는데요. 그렇기 때문에 현재 매매가와의 차이보다, 잘못된 면적, 누락된 건물, 실제와 다른 이용상황 또는 비교사례·보정치의 불균형을 구체적으로 찾는 일이 중요합니다.

사업 단계에 맞춰 이의를 제기해야 합니다

평가가 잘못됐다고 의심돼도 관리처분계획 인가 전과 후를 같은 방식으로 대응해서는 안 됩니다. 단계별로 아래 절차를 확인해야 합니다.

공람 의견을 냈다고 조합이 반드시 재평가해야 하는 것은 아니지만, 어떤 오류를 언제 알렸는지 기록해두면 이후 다툼에서 쟁점을 분명히 할 수 있습니다. 다만 별도 감정의견서는 차이의 원인을 설명하는 자료가 될 뿐, 그 결과만으로 법정 평가액이 자동 변경되지는 않습니다.

관리처분계획이 인가·고시되면 종전자산평가만 따로 떼어 민사소송을 제기하기는 어렵고, 조합을 상대로 계획의 취소·무효확인을 구하는 구조를 검토하게 됩니다. 취소소송은 처분을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년의 제소기간이 적용되며, 조합에 이의신청을 계속했다는 사정만으로 이 기간이 당연히 멈추지는 않습니다. 통지일과 인가 고시일, 평가서를 한데 모아 지금이 의견 제출 단계인지 소송 단계인지부터 정리해야 재개발 권리가액을 다툴 기회를 지킬 수 있습니다.

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