재건축 총회결의, 절차상 하자로 무효·취소를 다툴 수 있을까요

정족수와 서면결의 확인부터 인가 이후 대응 방법까지 정리했습니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 재건축 조합 총회에서 예상하지 못한 안건이 통과되거나, 실제 참석 인원과 의사록의 내용이 다른 것 같다는 이야기를 듣고 결의 효력을 그대로 따라야 하는지 고민하는 조합원 분들을 종종 만납니다. 재건축 총회결의 무효는 단순히 절차가 마음에 들지 않는다는 사정만으로 인정되는 것은 아니지만, 법령이나 정관이 정한 의결정족수·소집절차·의결방법에 중대한 하자가 있다면 결의 효력을 다툴 가능성이 있습니다.

다만 총회가 끝난 뒤 사업시행계획이나 관리처분계획의 인가까지 진행됐다면 소송 방법 자체가 달라질 수 있습니다. 그래서 총회 내용뿐 아니라 현재 재건축 사업이 어디까지 진행됐는지를 함께 확인해야 합니다. 오늘은 재건축 총회결의의 효력을 다툴 때 확인해야 할 기준들을 정리해드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.지금 총회에서 통과된 안건부터 확인해야 합니다 02.이런 절차상 하자는 무효를 다툴 수 있습니다 03.서면결의와 정족수는 이렇게 따져봐야 합니다 04.총회 직후 확보할 자료와 인가 이후 달라지는 대응

지금 총회에서 통과된 안건부터 확인해야 합니다

현행 도시 및 주거환경정비법은 정관 변경, 자금 차입, 조합원에게 부담이 되는 계약, 시공자 선정·변경, 임원 선임·해임, 조합원별 정비사업비 분담내역, 사업시행계획과 관리처분계획의 수립·변경 등을 총회의 의결사항으로 정하고 있습니다. 일반적으로 법이나 정관에 특별한 규정이 없다면 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성이 필요합니다.

하지만 모든 안건의 정족수가 같은 것은 아닙니다. 사업시행계획이나 관리처분계획은 별도의 의결 기준이 적용되고, 일정 수준 이상 정비사업비가 증가하는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 요구될 수 있습니다. 또한 총회의 종류에 따라 직접 출석해야 하는 조합원 비율도 다르게 규정돼 있어, "찬성이 과반수였으니 문제없다"는 설명만 듣고 판단해서는 안 됩니다.

이런 절차상 하자는 무효를 다툴 수 있습니다

대표적인 문제가 정족수입니다. 실제 조합원 수를 잘못 계산하거나, 의결권이 없는 사람의 표를 포함하고, 무효인 서면결의서를 출석 인원에 산입하면서 결과적으로 필요한 정족수를 충족하지 못했다면 결의의 효력이 문제가 될 수 있습니다. 실제로 법원은 총회의사록상 필요한 인원이 참석한 것으로 기재돼 있더라도 실제 출석 조합원 수를 다시 확인한 결과 정관에서 정한 정족수를 충족하지 못했다면 총회결의를 무효로 판단한 사례가 있습니다.

시공자 선정 과정처럼 조합원의 자유로운 의사결정이 특히 중요한 경우에는 금품 제공 등으로 서면결의서를 받거나 투표에 영향을 미친 사정도 문제가 될 수 있습니다. 대법원은 경쟁입찰의 공정성과 조합원의 자유로운 선택권을 침해한 사안에서 시공자 선정 결의의 효력을 인정하지 않은 바 있습니다.

서면결의와 정족수는 이렇게 따져봐야 합니다

도시정비법은 조합원이 서면으로 의결권을 행사할 수 있도록 하고 있으며, 적법한 서면의결은 정족수 계산에서 출석한 것으로 봅니다. 현재는 일정 요건을 충족한 전자적 의결권 행사도 허용되지만, 조합은 서면이나 전자적 방법으로 의결권을 행사하는 사람이 실제 본인인지 확인해야 합니다.

특히 조합원 수가 경계선에 걸려 있다면 몇 표가 무효인지에 따라 결론 자체가 달라질 수 있습니다. 최근 법원 역시 적법하게 철회된 서면결의나 대표권이 확인되지 않은 의결권 등을 제외했을 때 의사정족수가 부족해지는 경우 총회결의를 무효로 판단한 사례가 있습니다. 결국 조합이 제공한 총회의사록 하나만 확인해서는 부족하고, 실제 의결권 행사 과정을 객관적인 자료로 다시 계산하는 작업이 필요할 수 있습니다.

총회 직후 확보할 자료와 인가 이후 달라지는 대응

총회결의에 문제가 있다고 판단된다면 조합에 항의하는 것보다 먼저 관련 자료를 확보하고 문제를 제기한 기록을 남기는 것이 중요합니다. 총회 소집통지서와 책자, 정관, 출석자 명부, 서면결의서 관련 자료, 총회의사록은 물론 현장에서 있었던 설명이나 발언을 확인할 수 있는 녹취·영상·문자 기록도 함께 보관해두는 것이 좋습니다.

더불어 가장 주의해야 하는 부분은 이미 후속 인가·고시가 이루어졌는지 여부입니다. 대법원은 관리처분계획의 인가·고시가 이루어진 뒤에는 총회결의가 행정처분에 이르는 절차적 요건에 해당하므로, 특별한 사정이 없다면 총회결의만 따로 떼어 무효를 확인받기보다는 관리처분계획 자체의 취소나 무효확인을 구하는 항고소송으로 다투어야 한다고 보고 있습니다.

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