재개발 무허가건축물, 건축물대장 없어도 입주권 받을 수 있을까요

'무허가'라는 이유만으로 단정하기 전에 확인해야 할 건축 시점, 용도, 소유권 입증 방법

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 재개발구역 안에 오래된 무허가주택을 소유하고 계시다면, 건축물대장이 없다는 이유만으로 입주권을 받지 못하는 것은 아닌지 걱정이 되실 수 있습니다.

재개발 무허가건축물 입주권은 모든 무허가건축물에 일률적으로 인정되는 것은 아니지만, 일정 요건을 갖춘 기존 또는 특정무허가건축물이라면 분양대상자로 인정될 가능성이 있습니다. 핵심은 건물의 존재 시기와 실제 용도, 소유관계, 해당 지역 조례와 조합 정관을 함께 확인하는 데 있습니다. 오늘은 그 판단 기준과 대응 방법을 차례로 살펴보겠습니다.

무허가면 모두 제외될까

재개발 무허가건축물이라고 해서 곧바로 공동주택 분양대상에서 제외되는 것은 아닙니다. 다만 도시정비법만 보고 자동으로 입주권이 발생한다고 볼 수는 없으며, 해당 지방자치단체 조례와 조합 정관 등이 정한 분양기준을 충족하는지 별도로 확인해야 합니다.

예컨대 서울에서는 관리처분계획기준일 현재 주거용으로 사용되고 있는 특정무허가건축물 중 조합 정관 등에서 정한 건축물을 소유한 경우, 재개발 공동주택의 분양대상자가 될 수 있도록 정하고 있습니다. 같은 무허가건축물이라도 지역과 건축 시점에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 내가 속한 구역의 조례와 정관을 먼저 확인하셔야 합니다.

건축 시점이 중요한 이유

무허가건축물의 건축 시점은 재개발 입주권 판단에서 핵심 자료가 될 수 있습니다. 오래전부터 존재해 온 기존·특정무허가건축물과, 정비사업을 예상해 뒤늦게 지어진 무허가건축물을 동일하게 취급하기는 어렵기 때문입니다.

서울에서는 과거부터 존재한 무허가건축물인지 판단할 때 무허가건축물대장, 항공사진, 재산세 납부대장 등 객관적인 자료가 활용될 수 있습니다. 실제 건축 시점이 오래되었더라도 이를 증명하지 못하면 분양대상자 판단 과정에서 불리해질 수 있으므로, 관련 자료를 미리 확보해 두시는 것이 좋습니다.

소유권 입증이 필요한 이유

재개발 입주권을 주장하려면 건물이 존재했다는 사실뿐 아니라, 본인이 그 무허가건축물의 소유자라는 점도 함께 확인되어야 합니다. 무허가건축물은 일반 건축물처럼 등기부나 건축물대장만으로 권리관계가 명확하지 않은 경우가 많아, 소유권 입증 자체가 쟁점이 되기 쉽습니다.

매매계약서, 양도 관련 서류, 무허가건축물 관리자료, 재산세 자료 등 서로 연결되는 증거를 확인해야 합니다. 특히 여러 차례 매매가 있었거나 명의가 정리되지 않았다면, 분양신청 전에 권리관계부터 먼저 점검해 보시는 것이 좋습니다.

분양대상에서 제외됐다면 대응법

조합이 무허가건축물이라는 이유로 분양대상에서 제외했다면, 어느 단계에서 내려진 판단인지부터 확인해야 합니다. 분양신청 전이라면 조례와 정관상의 요건을 검토해 증빙자료를 갖춰 신청하고, 관리처분계획에서 현금청산자로 분류됐다면 관리처분계획의 내용과 인가 시점을 기준으로 대응 방법을 검토해야 합니다.

대법원은 관리처분계획이 수립된 뒤 분양대상 여부를 둘러싼 분쟁에서는 관리처분계획이나 그 내용에 대한 항고소송이 문제될 수 있다고 보고 있습니다. 처분 단계에 따라 소송 형태와 제소기간이 달라질 수 있으므로, 단계별로 다음과 같이 대응하시는 것을 권해드립니다.

조합이 소유관계나 건축 시점을 부인하거나 현금청산 대상으로 분류하려는 경우에는 대응 시점이 늦어질수록 절차상 선택지가 줄어들 수 있습니다. 사실관계가 복잡하다면 관련 자료를 토대로 법률 검토를 조속히 받아보시는 것이 안전합니다.