지역주택조합 허위광고로 가입했다면, 계약 취소가 가능할까요

토지 확보율, 추가분담금, 사업승인 여부까지 계약 취소 전 꼭 확인해야 할 것들

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. "토지 확보가 거의 끝났습니다", "추가분담금 없이 이 가격으로 입주할 수 있습니다", "곧 착공할 예정입니다." 지역주택조합 가입을 결정할 때 이런 설명을 들으신 분들이 많으실 텐데요. 계약금이나 분담금을 이미 납부한 뒤 실제 토지 확보 상황이나 사업 진행 단계가 처음 설명과 다르다는 사실을 알게 되면, 계약을 취소하고 납입금을 돌려받을 수 있는지가 가장 큰 고민이 됩니다.

결론부터 말씀드리면 허위·과장된 설명이 있었다는 이유만으로 모든 가입계약이 자동으로 취소되는 것은 아닙니다. 다만 계약 체결에 중요한 영향을 미친 내용이 사실과 달랐고, 그 설명 때문에 가입을 결정했다는 점을 입증할 수 있다면 민법상 사기나 착오를 이유로 계약 취소와 납입금 반환을 검토할 여지가 있습니다. 오늘은 이 부분을 구체적으로 짚어보겠습니다.

지역주택조합 허위광고, 어디까지 문제가 될 수 있을까요

지역주택조합은 일반적인 아파트 분양과 사업 구조가 다릅니다. 조합원을 모집한 뒤 토지를 확보하고 각종 인허가와 사업계획승인 등의 절차를 거쳐 사업이 진행되는 구조이다 보니, 가입 당시에는 사업 내용 전체가 확정되지 않은 경우가 많습니다. 그래서 모집 과정에서 앞으로 확정되어야 하는 사항을 이미 확정된 것처럼 설명하거나 중요한 위험요소를 제대로 알리지 않는다면 문제가 될 가능성이 있습니다.

현행 주택법은 지역주택조합 모집 과정에서 향후 확정될 사항을 이미 확정된 것처럼 오해하게 하는 행위, 추가 비용이 발생할 수 있는데도 공급가격이 확정된 것처럼 오해하게 하는 행위, 토지 사용권원이나 소유권 확보 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위, 사업 내용의 중요한 사실을 은폐하거나 축소하는 행위 등을 금지하고 있습니다.

다만 광고 문구 중 일부가 현실과 달라졌다는 사정만으로 바로 계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다. 지역주택조합 사업 자체가 장기간 진행되는 사업인 만큼, 정상적인 진행 과정에서 계획이 변경된 것인지 처음부터 사실과 다른 설명을 한 것인지를 구분하는 것이 중요합니다.

계약 취소 전 반드시 확인해야 할 사항

계약 취소를 검토할 때 가장 중요한 것은 허위광고와 계약 체결 사이의 관계입니다. 민법 제110조는 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있도록 규정하고 있고, 제109조는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 일정한 요건 아래 취소할 수 있도록 하고 있습니다. 즉 단순히 모집 과정에서 과장된 표현이 있었다는 것만으로는 부족할 수 있습니다.

예를 들어 실제 토지 확보율이 50%에 불과한데 상담 과정에서는 90% 이상 확보됐다고 반복적으로 설명했고, 이를 믿고 계약한 상황이라면 기망 여부가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 반대로 광고 문구가 다소 과장됐더라도 계약 당시 실제 사업 현황이 별도로 충분히 안내됐고 가입자가 이를 확인한 뒤 계약했다면 취소 주장이 어려워질 가능성도 있습니다.

표시·광고법 역시 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓·과장 광고를 금지하고 있으며, 대법원도 광고의 위법성을 판단할 때 개별 문구 하나만 떼어 보는 것이 아니라 보통의 소비자가 광고 전체를 통해 받는 궁극적인 인상을 기준으로 판단해야 한다는 입장입니다. 결국 단어 하나의 진위보다 모집 당시 전체적으로 어떤 인상을 주었는지가 중요할 수 있습니다.

광고부터 상담자료까지, 증거 확보가 핵심입니다

지역주택조합 분쟁에서 가장 어려운 부분은 "그때 그렇게 설명했다"는 사실을 입증하는 과정입니다. 계약 이후 시간이 지나면 모집 당시 홈페이지가 폐쇄되거나 온라인 광고가 삭제될 수 있고, 상담을 담당했던 직원이 퇴사하는 경우도 있습니다. 허위광고가 의심된다면 관련 자료를 가능한 한 빠르게 확보해 두어야 합니다.

자료를 확보했다면 단순히 모아두는 데 그치지 않고 가입 전부터 현재까지 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다. 광고 확인부터 상담, 가입계약, 이후 실제 상황 확인에 이르는 흐름이 정리되어야 계약 체결 과정에서 어떤 설명이 영향을 미쳤는지 파악하기가 훨씬 수월해집니다. 실제로 법원에서 모집주체가 가입 철회 및 환급에 관한 설명을 제대로 하지 않고 오히려 철회가 불가능하다고 잘못 설명한 사안에서, 이러한 반복적인 법 위반이 적극적인 기망행위에 해당한다고 보아 계약 취소와 계약금 반환을 인정한 사례도 있습니다.

이미 계약금을 냈다면 대응이 늦은 걸까요

이미 계약을 체결하고 상당한 금액을 납부했다고 해서 반드시 대응이 불가능한 것은 아닙니다. 가입 시점에 따라 검토할 수 있는 절차가 달라집니다.

이미 반환청구 소송이 진행 중이라면 새로운 광고자료나 녹취 등 추가 증거를 확보해 주장·입증을 보완할 필요가 있고, 1심 판결이 선고된 뒤라면 항소 가능 기간과 항소 사유를 확인해야 합니다. 판결까지 확정된 상황에서는 재심 사유가 법률상 제한되어 있으므로 단순히 새로운 주장을 하고 싶다는 이유만으로 다시 소송할 수 있는 것은 아닙니다.