부동산전문변호사가 알려주는 재개발과 재건축의 차이 

안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다. 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다. 부동산과 관련된 법적 분쟁 중 가장 빈번하게 발생하는 것이 바로 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁입니다. 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁은 그 양상이 매우 복잡하고 문제가 되는 금액도 크기 때문에 문제가 발생하였을 경우 전문 변호사에게 도움을 요청하시는 것이 좋습니다. 

재개발, 재건축과 관련된 문제를 다루는 관계 법령의 내용은 매우 복잡하고 어렵습니다. 이에 반해 분쟁 당사자들은 재개발, 재건축과 관련된 기초지식이 부족해 큰 손해를 보는 경우가 많습니다. 실제 거래계에서는 재개발과 재건축의 차이가 무엇인지 모르시는 분들도 많은데요. 오늘은 재개발과 재건축 사업의 차이가 무엇인지에 대해서 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 

먼저 재개발과 재건축의 차이점을 말씀드리기 전에 두 사업의 공통점이 무엇인지에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

​

1. 재개발, 재건축의 공통점은?

재개발, 재건축 사업을 합쳐서 '도시정비' 사업이라고 부르는데, 이와 관련된 분쟁을 다루는 법이 바로 '도시정비법'입니다. 도시정비사업이라고 불리는 재개발, 재건축 사업은 기존 노후화된 주거단지를 허물로 새로운 주거단지를 만든다는 점은 같습니다. 두 사업 모두 보다 나은 주거단지를 만드는 것을 목적으로 한다는 점은 공통적인 것입니다. 

사업진행과정도 똑같은 것은 아니지만 매우 유사합니다. 재개발, 재건축 사업 모두

(1) 조합설립인가, (2) 사업시행계획인가, (3) 관리처분계획인가, (4) 이주 및 착공 등의 순서로 진행이 됩니다. 

사업 진행과정에서 다수 당사자들의 이해관계가 첨예하기 대립하는 점도 공통적입니다. 도시정비사업은 조합, 조합원, 현금청산자, 관할관청, 시행사, 정비사업 업체 등의 이해관계가 충돌하게 됩니다. 

재개발, 재건축 사업과 관련해 무수히 많은 법적 분쟁이 발생하는 것도 이 때문입니다. 사업 진행과정에서 당사자들간의 이해관계를 조정할 수 없으면 곧바로 심각한 법적 분쟁이 발생하게 됩니다.

2. 재개발, 재건축의 차이점은?

재개발, 재건축 사업의 공통점에 대해 간략하게 살펴보았으니, 이제 차이점에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다. 재개발과 재건축의 기존 주택을 허물고 다시 짓는 점은 동일하지만, 도로/하수시설 등 정비기반시설을 함께 개선하는지 여부에서 차이가 있습니다. 

재건축은 정비기반시설을 개선하는 작업이 포함되지 않는 반면, 재개발은 정비기반시설을 개선하는 작업이 포함이 됩니다. 정비기반시설이 양호한 곳에서 진행하는 것이 재건축, 불량한 곳에서 진행하는 것이 재개발이라고 이해를 하시면 됩니다.

재개발과 재건축 사업의 두 번째 차이는 재건축 사업에 비해 재개발 사업이 공공의 영역이 개입하는 정도가 더 크다는 것입니다. 흔히 재건축은 민간사업의 성격이 강한 반면, 재개발은 공공사업의 성격이 강하다고 이야기를 합니다. 

이러한 점은 조합의 가입 방식에서도 차이를 발생시키게 됩니다. 재건축 사업은 원하는 사람만 조합에 가입하는 '임의가입제' 형식인 반면, 재개발 사업은 일단 사업이 시행되면 토지 등 소유자가 모두 조합원이 되는 '강제가입제'의 형식을 취하고 있습니다. 

조합원의 자격에 있어서도 큰 차이가 있는데요. 재건축 사업은 정비사업 구역 내에 소재한 건축물 및 부속토지를 동시에 소유해야 조합원이 되는반면, 재개발 사업은 토지 또는 건축물 중 하나만 소유해도 조합원 자격이 부여됩니다.

현금청산자 문제를 해결하는 방식에서도 재개발과 재건축은 차이가 있는데요. 공공성이 강한 재개발은 수용재결절차를 진행하는 반면, 민간사업적인 성격이 강한 재건축은 매도청구소송 절차를 진행하게 됩니다. 

세입자 등에 대한 영업손실보상, 주거이전비 등의 지급이 가능한지에 관해서도 공공성이 강한 재개발은 이것이 가능한 반면, 민간사업 성격이 강한 재건축은 해당 절차를 따로 규정하고 있지 않습니다.

​

3. 복잡하고 어려운 재개발/재건축 문제, 부동산 전문변호사의 도움을 받으세요. 

오늘 살펴본 바와 같이 재개발과 재건축 사업은 '도시정비' 사업이라는 큰 틀로 묶이는 만큼 비슷한 점도 있지만 꽤나 큰 차이가 있기도 합니다. 사소하게 보일 수도 있는 차이가 사업의 진행 경과에 큰 영향을 미치는만큼 정비사업이 진행되는 구역 내에 거주하고 계신 분들은 이를 잘 알아두실 필요가 있습니다. 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁은 원하지 않아도 누구나 휘말릴 수 있습니다. 내 재산을 지킬 수 있는지와 관련된 문제인만큼 철저히 대비해 법적 분쟁에서 좋은 결과를 이끌어낼 수 있도록 합니다. 

재개발, 재건축은 고도의 전문성이 요구되는 분야이고, 실제 소송에서 전문성을 보유하고 있는지 여부가 승패를 가르게 되는 경우가 대부분입니다. 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁이 발생하였을 경우 관련 분야에 전문성을 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다. 

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다. 

재개발, 재건축과 관련된 복잡한 법적 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.